技术、文化、两者结合是“三大避雷针”

前言：

一、群策群力。

1、当前，大型房地产公司有很多都处于艰难经营之中，有的因为一时经营失误，甚至暴雷了。我们应该群策群力，毕竟他们当中有好几家都做到了世界强里，都（曾）是中国企业的骄傲，也是中国GDP的重要贡献者，客观地讲，其成就，是我们常人达不到的。

国家、众多的员工、未收到房子的准业主，供应商也都希望房地产健康发展，不希望再有新的房地产公司暴雷。

2、所以，我们应该充分发挥自己的才华与能力，为房地产公司提供一些办法。

“愚者千虑，必有一得。”笔者谨以此论文，作为一个抛砖引玉的参考。

二、年万科郁亮，卓有远见地提出：企业要以“活下去”为目标；

三年后的年，很多大型地产企业都没有很好地“活下去”，直到目前还有不断暴雷的。

三、目前，“地产二十强”面临的问题主要有四类：

1、卖房缓慢，但仍可以稳健发展。

2、卖房收入锐减，又急需资金还债，入不敷出，已处于暴雷边缘。

3、已经暴雷，即已经债务违约了，但还在努力支撑企业，努力“保交楼。”例如：恒大。

4、万达商管，急需要在今年年底前上市。

《新京报》年6月29日报道了，北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全的分析：“珠海万达商管最终能否上市成功，还取决于投资者对其商业模式是否认可。”

四、所以，“地产二十强”们，需要的策划方案：“既能立足长远，又能解燃眉之急”。

同时：还能改善房地产企业的发展模式。

五、《庄子外篇天地》曰：“万物虽多，其治一也。”

意思是：“万物虽然纷繁复杂，但是治理它们的根本大道是一样的。”

前几年，地产十强企业，采用的都是“三高”发展模式，（高杠杆、高负债、高周转），有的企业程度较重、有的较轻、有的及时纠正了，使得问题的外在表现形式有所不同，但因为产生问题的根源相同。

所以，解决这些问题的方案都需要这三个要素：“技术、文化、二者结合”。

六、这三个要素，就是地产企业避免暴雷的：“三大避需针。”

这种说法的根据是什么？又去哪里找呢？

分上、中、下三篇来解释。

上篇：策划方案的指导思想

《淮南子泰族训》曰：“阴阳和，而万物生矣。”

高质量的专利技术为“阳”、高质量的文化为“阴”、及两者的结合——是本策划方案的三大支撑点，即：“三大避雷针。”

第一章、《孟子离娄章上》曰：“顺天者存，逆天者亡”。

意思是：“顺天道（即根本法则）的就生存，违背天道就会灭亡”

那么，什么是企业生存的根本法则？

——真正的企业家是在解决社会问题的过程中，来为自身谋取利益的；

而不是在制造社会问题的过程中，为自身谋取利益。

1、①、北宋苏洵《审敌》曰：“为一身谋，则愚；为天下谋，则智。”

意思是：“只为自己考虑，是愚蠢的；为天下人谋利益，才是明智的。”

②、《马克思恩格斯文集第1卷》指出：“人的本质不是单个人所固有的抽象物，在其现实性上，它是一切社会关系的总和。”

所以，每个人都有社会属性，只考虑自己的利益，必定处处碰壁。同理，对于大型地产企业也是如此。

所以，大型地产企业要心里要装着整个社会，“与国家战略规划形成合力，以人民的需求为中心”（如同企业常讲的：以客户的需求为中心），就能及时发现新的社会问题，并力求以企业为平台，去解决这些问题。

在解决这些问题的过程中，顺便就发展壮大了。

这就是企业的生存发展之道。

2、心怀国之大者

尤其是大型地产企业，在注重“活下去”、注重短期盈利和用户增长的同时，更要注重长期发展和创新，愿意在技术研发和哲学社会科学研究上投入资金。

当企业足够大的时候，自己胸怀也要更远大，要考虑如何以企业为平台，为国家的战略规划、人民的根本需求、世界的长远发展，做出更大的贡献。

要用实际行动，响应党和国家倡导的“心怀国之大者”。

比如，以下策划中讲到：

①、房地产公司要谋求：引领整个房地产行业由金融产品转向技术产品，把房地产行业定位为：国家培养高科技的土壤。

在这个“谋全局”的过程中，顺便就把“自身发展难”的问题解决了。即：“不谋全局者，不足谋一域”。

②、以“两个结合”为方法，深入研究中华优秀传统文化，以实际的研究成果，为“文化自信”、“全球文明”的伟大事业作出贡献，企业才可以长久生存发展下去。即：“不谋万世者，不足谋一时。”

第二章、《吕氏春秋上农》曰：“时事不共，是谓大凶”。

意思是：“企业做的事与时势不相符合，就会大凶。”

党和国家一再强调：“科学技术是第一生产力。”

在工业革命的时代，大多暴雷的大型地产公司没有把自己融入智能制造的时代潮流中去。更多的是把房子作为金融产品，而不是智能制造产品，号称实体经济和最大的制造业，却基本没有研发业主们熟知的房地产及建材方面的核心专利技术。

房地产可以带动几十个行业，如果房地产不注重研发专利技术，就不懂得用什么技术、从技术层面，深层次地驱动这几十个行业向高质量方向发展，尤其是其中占比最大的建材行业。虽然地产公司通过集中采购，严格要求建材行业符合国标，但却不知道如何用技术，深层次地去帮助、督促建材企业研发专利技术。建材行业老是停留在满足（旧）国标的层面上，缺乏创新，时间一久，就形成了低水平的重复，浪费了大量的人力、物力资源。

房地产行业不能有效促进制造业高质量发展，就不能促进经济更好的良性循环。当房子市场饱和度提高时，就会产生大量泡沫，所以国家早在年就出台了“房住不炒”的基本政策。

很多房地产公司能够及时调整经营模式，尤其降低了“三高”，才得以稳健发展。

第三章、《淮南子泰族训》曰：“万物有以相连。”

意思是：“万事万物都是相互联系的。”

马克思主义原理也告诉我们“世界上的万事万物都处于普遍联系之中”。

1、所以，很多社会问题，都是可以靠大型地产企业去解决、或靠大型地产企业倡导更多的力量来加入，共同解决的。

2、同时，如果大型房地产公司暴雷，万事万物普遍联系的规律，也会表现在我们身上：

①、会间接影响到我们每一个人的物质生活、精神生活；

②、也会让很多供应商彻夜难眠；

③、更会直接让几十万个“掏空了六个钱包，每月还房贷又不能按期收房”的准业主们，备受煎熬。

所以，我们每个人都有责任，群策群力，为地产企业想一些策划方案。

第四章、《淮南子人间训》曰：“夫物无不可奈何，有人无奈何”。

意思是：“没有什么局面是人解决不了的，只是有的人没有办法而已”。

所有的问题，都必定有相应的解决方案。

1、处于暴雷边缘的大型地产公司都十分着急，都在想尽一切方法，积极自救，并努力寻找外部援助。

其实最大的外部援助，就是：招聘人才迅速提升自我造血的功能，即：招聘上早已准备好了高质量技术、高质量文化的人才。

2、已经暴雷的大型房地产公司，往往初心是好的，只是缺乏本策划方案中提到的：“高质量的技术、文化、二者结合”这三大支撑点，导致经营失误，给社会造成了一些连锁反应，本方案也同样适用于已经暴雷，但还在努力履行责任的大型地产公司。

第五章、《管子心术下》曰：“执一不失，能君万物。”

意思是：“坚持抓住根本，就可以统帅整个局面。”

以三点为根本，就可确立一个平面，也可打开一个新局面。

所以，策划方案里必有这三大支撑点，也就是“三大避雷针。”

一、首先，要有高质量的专利技术。

二、其次，高质量的文化。

三、然后，能把专利技术和文化，形成合力的方法。

以前地产企业可以靠：营销事件的报道、靠建足球队、排球队等打广告的方法，就可以赚足流量，但现在已基本不灵了。

地产策划的支撑点应该转向：促进房子高质量的专利技术、让大家享有高质量的文化，这样的文化往往是有版权的书籍，也可用网络讲座来播出。

这才符合了中国经济高质量发展的方向，符合了智能制造、文化自信的大趋势；符合了物质文明、精神文明的核心要求。

第六章物竞天择，适者生存

1、能够适应新的竞争环境的企业，及早把地产行业由金融产品，转为技术产品。

就会采用有“三大支撑点”的策划方案，就可以在房地产市场整体减小的形势下，形成技术壁垒和文化版权壁垒，让同行“能看清你的战略规划，却无法去复制”。

进而形成比同行的房子更好卖的三大理由：

①、首先，比同行的房子质量更高。

想要持续保持质量高于同行，必有核心专利技术来支撑；

还要用技术带动教育、就业乃至中国的整个经济，充分发挥出地产行业是国家经济支柱之一的作用。

②、其次，要有文化，尤其是有版权的哲学文化，要比同行，能给予人们更大的精神收益。

③、然后，把专利技术和文化相结合。

不仅有利于专利技术的传播，还告诉人们如何用文化产生更多的专利技术。

2、地产行业经过振荡后，必定会走向健康发展之路，也必定会淘汰掉那些：

①、不能适应工业时代潮流的；

②、不能领悟中国经济已转向高质量发展阶段的；

③、不注重用专利技术来实实在在，提高产品质量的企业。

中篇：具体策划方案

地产企业必须从“旧三高”模式（高杠杆、高债务、高周转）转向“新四高”模式。

“新四高”模式分别是：“高质量的专利技术、高质量的文化、高格局、高流量。”

第一章、高质量的专利技术。

第一节、“房地产二十强”成功的重要法宝是：用展板展示使用了“大品牌建材企业”的建材产品、标准的施工工艺。

一、客观的讲，地产企业能成为中国地产行业前二十强的，都是有极其深厚的企业管理和运营能力的企业，恒大等企业还连续6年做到了世界强的行列里。虽然，现在因为经营失误，暴雷了，但他们为地产行业和中国经济的发展是做出过巨大贡献的。只要大家群策群力，暴雷的地产公司，凭借其深厚的底蕴，也必定可以重新走上正轨，直至再度辉煌。

二、我们可以用举例子的方式，回顾一下二十强地产企业，这十多年来的确为“国家推进城镇化建设的战略”、“改善人民落后的住房条件”，“提升中国房地产行业的质量”作出了巨大贡献：

因为准业主们基本都是外行，看不懂材料和工艺。房地产公司就在售楼部摆上展板，展示使用了大品牌建材企业的材料、先进的施工工艺。这同时，也给了准业主们一个庄重的承诺。也充分体现了对准业主消费知情权的尊重。

1、约十年以前，万科在西安等地的售楼部上展出了，体现万科施工材料和工艺的展板，成为行业标准，也成了行业模仿的标杆，使万科的业绩迅猛上升。

2、①、约十年以前，恒大在西安的售楼部，把水龙头、PVC排水、开关等材料装在特制的精美玻璃柜台里，展示给顾客。

②、一块整体浴室用的玻璃，售楼员可以讲出七、八个优点……即使到今天，能够达到如此高的管理水平的企业，占比也不多。

③、恒大率先提出“可无理由退房”。

④、率先倡导“全装修”，避免了二次装修水电、零散装修产生的巨大的资源浪费。

所以，恒大后来发展成了中国前三名房企；年及以前，连续6年世界强。

3、近年来，有的房企已在售楼宣传栏上，宣称（建筑物局部：如地基、支柱等部位）使用了标号更高的、桥梁用的C50水泥，值得借鉴。

第二节、《淮南子诠言训》曰：“弃数而用才者，必困”。“数”即术数、技术。

意思是：“不注重技术型的人才，必定会陷入困境。”

约十年后的今天，各大地产公司在上面提到的展板上展示的依然是上游建材供应商的产品，几乎没有看到地产公司自主研发专利技术。

可是，这十来年时间，中国经济已经由高速增长转向高质量发展阶段，高质量发展要靠专利技术来支撑。

形成良性的经济循环，也需要高质量的专利技术来支撑，否则，就是低端产品的重复，浪费大量人力、物力资源，形成恶性的经济循环。

所以，大型地产企业应利用自己平台的感召力，招聘上有高质量专利技术的人才。走向高质量专利技术的发展模式。

房地产过去的成功经验就是：只要符合国家的战略规划，人民需求，就可以大发展。现在很多房地产公司忽视了这一点，所以暴雷了。

第三节、高质量的专利技术必须有以下6个特征，才能形成房子的有力卖点：

1、属于核心行业。

房地产涉及的众多行业，其中的核心行业对房子的质量提升影响最大，目前认为是管道、门窗两个行业（理由见下文）。

2、属于核心技术。

衡量标准：这些管道、门窗的专利行业，一经使用，就可以让这两个行业整体上，获得大幅度、高质量的提升。

3、对标国际。

专利超过了国际知名企业的同类技术，比如，要在技术的细分领域里，对标和超过：旭格、柯梅令、泰诺风、阔盛、乔治.费歇尔、霍尼韦尔等国际巨头和世界强企业的门窗、管道技术。

①、避免了“夜郎自大”，自娱自乐。

②、可以借助“超过某某国际知名企业”来产生良好的宣传效果。

4、外行也懂。

经过深入浅出的几分钟解说，就可以让准业主等外行，能够看懂，才利于宣传和学习。

5、能够在“安全、健康、节能、环保”——业主最关心的四大方面，为房子制造卖点。

6、要形成核心专利技术集群。

①、技术之间要互相配套，可以形成合力。

②、数量要多。

地产企业，总体上不属于高科技行业，靠一、两个专利很难形成震撼力。所以，数量要多，对外宣传的核心专利数量应保持在二十个以上。

并要注重：生产一代，储备一代，研发一代。

第四节大型房地产公司还没有充分注重研发高质量的专利技术。

1、地产前二十强里，在网上的宣传资料里，极少见到宣传什么专利技术。只有碧桂园宣传了一种大容量地漏的专利技术，可以更有效防臭，极大改进了房子里的空气质量，有利于业主的健康。但其在网上广为宣传的专利也只此一个，所以，尚未形成专利集群。

2、碧桂园公司把机器人用于工地，在业主看来：只是为该公司节省了人工成本，房子该卖多少钱，还是卖多少钱。所以准业主们并不关心这些。短期内对卖房似乎起不到什么效果。

第五节、地产企业高质量的专利技术去哪里找呢？

古语有：千里马常有，而伯乐不常有。

但在网络发达的今天，真正的人才很难被埋没。

1、企业想找专利技术只需从专利网上查询即可。

中国的制造业已从人口红利，转向工程师红利了，今天的中国，是拥有工程师最多的国家。从年至年，这20年时间里中国培养了多万名工程师。很多工程师都是有专利技术的。

专利网的内容也是公开的，从网上完全可以筛选出有高质量专利技术的工程师。

2、笔者也是众多工程师中的一员。

①、在百度网上输入笔者的名字：张津晋，即可显示出本人的二十多个实用新型专利技术及其名称，从专利的名字可以看出这些专利技术大多是管道和门窗。

以下是笔者捧着24个专利证书的照片，且全都在有效期内。

所以，笔者对管道、门窗行业的行业痛点、对房地产的巨大作用，能有一些认知，供大家参考。

②、笔者还在年度出版的《广东（南海）铝加工产业技术大会论文集》里发布了《一种能更好适应极端气候的专利门窗》的论文；

打开（广东铝加工产业联盟的） 　　

3、从年开始，笔者设计的3类建筑管道方面的专利产品已陆续批量卖到了地产前十强的企业里，但目前这些地产公司还不知道：

①、这些技术的研发者是谁；②、如何与时俱进地去改进设计；③、如何宣传才能由“专利的管道产品”上升为“房子的卖点”；④、发明者是否还有更先进的专利技术。

4、党和国家一再强调：“科学技术是第一生产力。”

目前，很多地产企业都：缺资金！

但直接的重要原因是：缺高质量的专利技术。

房子市场只是比以前小了很多，但还有很大的市场。高质量发展的理念已深入人心。房地产公司如果用高质量专利技术提升房子的卖点，只要宣传得力，房子就会比同行卖得快。去化率提高了，也就有大量充裕的资金了。

目前，房地产企业都已经越来越深刻理解房地产是：“中国最大的制造业”、“实体经济”了。

此前，碧桂园研发了一个地漏方面的专利技术，并专门建厂来生产它。碧桂园虽然目前正处于艰难经营之中，但我们不能否认碧桂园有很多值得我们学习的优点。它能成为宇宙第一房企，必定有很多常人望尘莫及的经营之道。相信，会有更多的房地产企业学习碧桂园的优点，去重视专利技术。

5、《易经系辞下传》曰：“穷则变，变则通，通则久。”

当一个行业或企业，遇到了经营困难，就会去整合产业链的资源，形成产业链的合力，是惯用的法宝。

房地产公司在庞大的建材产业链中占主导地位，下一步必定会引领建材企业去研发更多的专利技术，去召集建材行业里面有高质量专业技术的人才，用大幅度提升建材质量的方法，去提升房子的质量。

所以，房地产企业必将会纷纷去研究：

①、房地产的庞大产业链上的行业痛点在哪里？

②、由这些行业痛点造成的社会问题在哪里？

③、打造地产行业高质量产品的发力点在哪里？

6、文章开头讲过：“真正的企业家靠解决社会问题而生存。”如果发现不了新的行业痛点、新的社会问题的企业，是注定不能长远发展的。

很多房地产企业，大起大落。规模很大，却无根，说倒就倒了。

就是因为忘记了“上篇第一章”讲的，企业的生存法则：“顺天（根本法则）者存，逆天者亡。”

第六节、为什么说房地产在技术上的发力点，是管道和门窗方面的专利技术呢？

房地产的产业链条上的核心行业是不断变化的，目前是：管道和门窗。可以称作：“一阴一阳之谓道。”

①、管道是最隐蔽的工程，可谓“至阴”。

是“水电、暖、气、燃气、网络”等基本需求的通道。

②、门窗是房子里最大的、最明显的物件，可谓“至阳”。

是“光、空气、太阳热量、声、风”等基本需求的通道。

房地产行业涉及十几个大的行业：金融、冶金、设计、运输、物业、人员培训、建筑施工、家具家电、工具、装修、餐饮等等，其中建材的占比最大。

建材又可以细分为：钢筋、方管、水泥、沙子、石子、玻璃、五金、木板材及胶水、石膏板、墙板、腻子粉、油漆涂料、防水材料、电线、保温板、地暖用的辅材（如：反光膜）、铝质吊顶材料、灯饰、开关、插座、瓷砖、木地板、卫浴产品等等。

其中最核心的建材是：管道和门窗，因为：

1、这两个行业目前在质量上有很大的提升空间。

①、管道行业：近几年来，《焦点访谈》已二次曝光了这个行业存在大量不合格产品。

②、门窗行业：市场上还有很多的门窗并不符合国家壁厚、节能的相关标准和设计。

这两个行业的产品是：“水、电、暖气、燃气、室内光照、密封性能”等基本生活资源的通道。

人们的基本生活里离不开这两个行业的产品，大多数人却对这两个行业的产品基本不懂，所以使用了很多不合格产品。比如：管道企业都号称“管用五十年”，却只是一个口号，并没有具体的国家标准。

这两个建材行业的很多生产企业也不愿昧着良心、冒着被处罚的风险，生产不合格产品，可是企业要生存，员工要吃饭。产品质量好了，成本高了，市场上卖不动，因为百姓基本没有这方面的鉴别知识。

所以，地产企业应发挥在产业链条上的龙头地位。招聘上这两个行业有核心专利技术的人才，通过自身房子的使用、宣传，来引导百姓的认知、引导这两个建材行业走向高质量发展的道路。

同时，也为地产企业的房子增加了实实在在的卖点。

即前面讲过的：真正的企业家是在解决社会问题的过程中，来为自身谋取利益的。

2、①、党的二十大报告指出：“推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节”。

还指出：“加快节能降碳先进技术研发和推广应用，倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式。”

②、安全、健康、环保、节能，是当今世界和国家发展的四大主题，而管道和门窗是当前，最能体现这四大主题的建材行业。

3、房地产应更加注重房子里的隐蔽工程和小区的地下管道建设，即注重建筑物管道的质量、工艺以及小区微型管廊工程的建设。

还应参与城市管廊的建设，只要招聘上有管廊专利技术的人才，就可以利用大型房地产公司的品牌力，在这方面开辟出新的局面。

①、极端天气越来越多，今年8月连北京的房山区、门头沟区都被雨水淹了，可见，城市排涝工程，城市管廊工程任重道远，同时说明市场前景广阔。

管道是城市的血管，生活的命脉。高质量的管道，才能流出健康的水，而水是生命之源，健康之源。

管道中的水、电、燃气、暖气、网络，也是生活之源。

所以，管道的质量、专利设计很重要。

②、《管子水地》曰：“圣人之化世也，其解在水”，意思是：“圣明的君王治理天下，解决问题的（重要）方法在于改善水质。”

合格的自来水，经过质量好的管道，才能保障健康。所以，注重水质，必须注重市政管道、建筑管道的质量与施工工艺，还有管廊建设。

管廊建设不仅可以节约大量的社会资源，而且还涉及每一个人在马路上行走时的安全问题。

③、从网上可以查出：许多城市市区的马路会突然塌陷，把路面上的人和车埋进去，这大多是因为地下管网破裂，尤其是粗大的排水管破裂后把裂口周围的沙土吸附进管道内流走，日积月累就在看似安全的路面下，形成了巨大的空洞。

④、另外，中国自来水管网漏水惊人，一年漏掉个西湖，中国供水管网的漏水率为10%至30%，即每吨自来水就会漏掉10吨至30吨，极大地浪费了社会的资源。

还会造成道路和房屋因被水浸泡而坍塌的隐患。

管廊工程可以及时发现污水渗漏，避免了马路塌陷问题；还有效避免了频繁开挖马路来维修安装管道，可及时发现自来水管道渗漏，及引发的水质污染；还可及时发现天然气由于管道老化或地震等引发的缓慢泄漏。

所以，管廊的专利技术关系到了安定、健康、节能、环保。

4、在年12月8日召开的，中央经济工作会议上，党和国家要求：“十四五期间，必须把管道改造和建设作为重要的一项基础设施工程来抓”。“适度超前开展基础设施投资”写入此次会议文件，明确点出这项任务清单：“包括加快城市管道老化更新改造等。”

城市管道建设为何如此重要呢？

①、中国国防报《地下综合管廊：城市运行的“生命线”》一文对城市管廊的重要作用做出了精辟解释：

“年发生的科索沃战争之所以被戏称为“输在马桶上的战争”，就是因为美军摧毁了贝尔格莱德的供水供电系统，老百姓家里连抽水马桶都用不了，抵抗意志迅速瓦解。”

②、维克托·雨果在年发表的《悲惨世界》中写道，“下水道是一座城市的智慧与良心。”虽然其本意是说城市的下水道是流亡者和弱势者的栖息地，但在今天我们却可以说：“综合管廊是一座城市的智慧与良心。”

5、为了节能、环保，对于管道的质量设计，必须能达到五十年以上。

家里的水、电、暖气、燃气等管道产品质量不仅直接关系到饮用水的健康指标、用电安全、暖气保障、燃气安全，并且一旦损坏就得刨墙挖地，几乎破坏掉了所有的装修，极大浪费了个人财产和社会资源，产生了大量建筑垃圾。另外，需要重新生产这些装修材料，也会产生工业污染和消耗资源。所以，不利于节能、环保。

6、目前在中国，建筑能耗占社会能耗的1/3，门窗的能耗占建筑能耗的1/3至1/2。

高质量的专利门窗，可以减少室内灰尘，让肺呼吸上更好的空气，减少了室内打扫卫生的次数。还使室内湿度、温度、光照、隔音方面得到改善，利于健康，还大大节省了空调的电费。

门窗还是屋内气流即风的通道。

7、《黄帝内经》在多个篇章里强调了风对人体健康的影响，例如：

①、“风者，百疾之始也”；

②、“邪风之至，疾如风雨，故善治者治皮毛”；

③、“夫百病之生也，皆生于风寒暑湿躁火”；

④、“百疾之始期也，必生于风雨寒暑，循毫毛而入腠理”。

高质量专利的门窗，已引起了越来越多消费者的